OVK vid husköp och ägarbyte: vad gäller?

Måste man göra en ny OVK bara för att ett hus byter ägare? Frågan dyker ofta upp sent i en affär, när kontraktet redan ligger på bordet och tillträdesdagen närmar sig. Ingen vill skriva på och sedan upptäcka en anmärkning som ingen tar ansvar för. Svaret är egentligen enkelt: ägarbytet i sig utlöser normalt ingen ny kontroll, men ansvaret för protokoll, öppna anmärkningar och nästa ordinarie intervall följer med fastigheten till dig som blir ny ägare.

Utlöser ett ägarbyte automatiskt krav på ny OVK?

Nej. En OVK är kopplad till byggnaden och dess ventilationssystem, inte till vem som står som ägare i fastighetsregistret. Det beror på att kontrollen styrs av byggnadstyp och systemtyp, snarare än av ägarförhållanden. Ett ägarbyte ändrar ingenting i sig.

Ett undantag är värt att känna till. En- och tvåbostadshus, alltså villor och radhus i den kategorin, är helt undantagna från den periodiska OVK som gäller flerbostadshus och en del andra byggnadstyper. I praktiken innebär det att ett ägarbyte i ett vanligt småhus inte har någon koppling till OVK alls. Det enda undantaget är om den nya ägaren bygger om ventilationssystemet efter köpet, till exempel installerar FTX där det tidigare fanns självdrag eller enklare frånluftsfläktar. Då krävs en besiktning, men det är ombyggnaden som utlöser kravet, inte ägarbytet. Mer om det längre ner.

För flerbostadshus, bostadsrättsföreningar och en del lokaler gäller den periodiska kontrollen oavsett vem som äger fastigheten. Säljer en förening en lägenhet till en ny medlem, påverkas inte föreningens skyldighet att återkomma med kontroller enligt sitt intervall. Köparen av en enskild lägenhet blir alltså inte personligt ansvarig för hela husets OVK. Det ansvaret ligger kvar hos föreningen som juridisk person, inte hos den enskilda medlemmen, och det gäller även om lägenheten precis bytt ägare samma vecka som en besiktning genomförs.

Vem tar över ansvaret för nästa intervall vid tillträdet

Ansvaret följer fastigheten, inte säljaren som person. Det är en viktig skillnad att hålla isär när man förhandlar om pris och villkor. Fastighetsägaren är skyldig att åtgärda anmärkningar och skicka in protokoll till byggnadsnämnden, och när ägarbytet är klart är det den nya ägaren som bär det ansvaret framåt, oavsett vad som hänt tidigare under säljarens tid som ägare.

Det gäller också pågående ärenden. Innehåller senaste protokollet en anmärkning som ännu inte är åtgärdad vid tillträdet, ärver du som ny ägare i regel skyldigheten att rätta till den. Kommunen riktar i regel sina krav mot den som äger fastigheten vid varje given tidpunkt, snarare än mot den som ägde den när kontrollen genomfördes. Säg att protokollet från två år tillbaka noterade ett bristande imkanalsflöde i en av lägenheterna. Har det inte åtgärdats innan tillträdet, är det med stor sannolikhet du som ny ägare som får brevet från byggnadsnämnden om att det fortfarande är öppet. Därför blir det i praktiken viktigt att ta reda på om det finns öppna anmärkningar innan du skriver på. Annars blir kostnaden för åtgärden din, trots att du inte orsakat den.

Nästa ordinarie kontrolltillfälle påverkas inte av ägarbytet. Har fastigheten ett intervall på till exempel tre eller sex år, räknas klockan vidare från förra besiktningen, oavsett vem som äger huset när den infaller. Med andra ord ärver du datumet tillsammans med fastigheten, inte ett nytt startskott som börjar om från noll bara för att namnet i lagfarten byter.

Så kontrollerar du senaste OVK-protokollet innan köpet

Be om protokollet i god tid, inte i sista minuten när allt annat redan är klart. Protokollet visar besiktningsdatum, vilken funktionskontrollant som genomförde kontrollen, eventuella anmärkningar och om ett godkänt intyg utfärdats. Den informationen säger en hel del om hur ventilationssystemet mår och vilka kostnader som kan vänta runt hörnet.

Titta särskilt på fyra saker i protokollet. Datumet, för att se hur långt det är kvar till nästa ordinarie kontroll. Anmärkningarna, för att se om de är åtgärdade eller fortfarande öppna. Namnet på kontrollanten, ifall du senare behöver en uppföljande kontakt för en fråga som dyker upp efter tillträdet. Och om ett godkänt intyg faktiskt utfärdades vid besiktningen, inte bara en anteckning om att kontrollen genomfördes utan resultat.

Fråga också efter eventuell dokumentation kring redan åtgärdade anmärkningar. Har en anmärkning funnits och senare åtgärdats, bör det framgå av ett kompletterande intyg eller en notering från förvaltningen, inte bara av ett muntligt besked från säljaren. Muntliga löften är svåra att hålla säljaren till efter att affären är klar och nycklarna bytt hand. Be gärna mäklaren begära in protokollet skriftligt som en del av underlaget, så hamnar det i affärens papper i stället för att bara nämnas i ett samtal.

Om huset saknar giltigt OVK-protokoll

Saknas protokollet helt, fråga säljaren direkt innan ni går vidare med affären. Äldre hus kan ha protokoll som aldrig digitaliserats eller som förvaltaren sitter på istället för den enskilde ägaren. För bostadsrätter ligger protokollet oftast hos föreningens styrelse eller förvaltning, inte hos den säljande medlemmen, så fråga där om säljaren inte kan svara på frågan.

Går det inte att få fram något protokoll alls, och fastigheten omfattas av periodisk kontroll, är det rimligt att utgå från att en ny besiktning behöver beställas efter tillträdet. Kostnaden beror på systemtyp. Ett flerbostadshus med självdrag kostar i regel 450 till 700 kr per lägenhet att kontrollera, med en minsta debitering om ofta 3 500 till 5 500 kr per besök, eftersom självdrag saknar fläktar och är förhållandevis enkelt att kontrollera. Har huset mekanisk ventilation eller FTX istället, ligger kostnaden snarare på 700 till 1 300 kr per lägenhet, med samma ungefärliga minsta debitering per besök, eftersom FTX tar längre tid att kontrollera när både till- och frånluft ska mätas i varje lägenhet.

Byggnadsnämnden kan också begära att protokollet kommer in, om det visar sig saknas i kommunens register efter att ärendet flaggats av någon annan anledning. Det är ytterligare ett skäl att reda ut frågan innan köpet, snarare än att upptäcka den efteråt som ny ägare med en öppen fråga hängande över fastigheten.

Särskilt för småhus med FTX-system vid ägarbyte

Som redan nämnt är villor och radhus undantagna från den periodiska kontrollen. Men undantaget gäller bara befintliga, redan godkända system. Installerar den nya ägaren ett FTX-system efter köpet, där huset tidigare hade självdrag eller enklare frånluftsfläktar, krävs en besiktning av det nya systemet. Det gäller även om installationen sker strax efter tillträdet eller först några år senare, när köket byggs om eller ett äldre aggregat byts ut helt.

Kostnaden för en sådan kontroll av en villa, vid nybyggnad eller nytt system, ligger ofta mellan 3 000 och 6 000 kr. Det är en engångskostnad snarare än något som upprepas, eftersom småhus inte omfattas av periodiska återbesök på samma sätt som flerbostadshus. Planerar du som köpare att byta ventilationssystem kort efter tillträdet, är det därför värt att räkna in den kostnaden i budgeten för hela ombyggnaden, inte bara i priset för själva FTX-aggregatet och installationsarbetet. En ventilationsfirma som anlitas för installationen kan i samma veva hjälpa till att boka in den besiktning som krävs, så att det inte blir ett separat steg man glömmer bort.

Här är den springande punkten: det är ombyggnaden, inte ägarbytet, som utlöser kravet. Köper du ett hus med självdrag och låter systemet vara som det är, uppstår inget besiktningskrav alls, oavsett hur många gånger huset sedan byter ägare under åren som kommer.

Att ta med i kontraktsförhandlingen

Några punkter är värda att lyfta innan ni skriver på. Begär senaste protokollet skriftligt, inte bara ett muntligt intyg om att allt är bra. Kontrollera om det finns öppna anmärkningar, och om så, vem som ska stå för kostnaden att åtgärda dem innan tillträdet. Fråga när nästa ordinarie kontroll infaller, så att du vet ungefär vad som väntar efter att du flyttat in. Stäm också av om huset någon gång har bytt ventilationssystem, eftersom det kan ha utlöst en besiktning som inte alltid syns tydligt i säljarens egna papper.

För flerbostadshus och bostadsrätter är det dessutom klokt att fråga föreningen direkt, snarare än att bara förlita sig på mäklarens underlag. Föreningens styrelse vet i regel bäst vilket skick ventilationssystemet är i, och om det finns planerade åtgärder som på sikt påverkar avgiften.

Visar protokollet en anmärkning som inte är åtgärdad, går det ofta att förhandla om priset eller komma överens om att säljaren åtgärdar felet innan tillträdet. Ett tredje alternativ är att parterna delar kostnaden, beroende på hur allvarlig anmärkningen är och hur länge den stått öppen. Det är enklare att reglera den typen av frågor i kontraktet än att reda ut ansvaret efteråt, när du redan är registrerad som ny ägare och klockan för nästa kontroll redan har börjat ticka.

Källor

• Boverket: Regler om obligatorisk ventilationskontroll (OVK)
• Boverket