Radonsanering för bostadsrättsföreningar

Vem ansvarar för att åtgärda radon när värdena är för höga i en bostadsrättsförening? Frågan dyker oftast upp när en medlem har mätt på egen hand, eller när föreningens obligatoriska mätning visar siffror över riktvärdet. Det spelar roll nu, eftersom ansvaret ligger hos föreningen som helhet och inte hos den enskilda medlemmen, och ett dröjsmål kan bli kostsamt både hälsomässigt och juridiskt. Svaret är enkelt i grunden: fastighetsägaren, i en bostadsrättsförening alltså föreningen, ansvarar för att åtgärda kända förhöjda radonvärden i fastigheten. Styrelsen behöver därför en plan för utredning, kommunikation, budget och upphandling, snarare än att vänta och se.

Varför föreningen, inte den enskilda medlemmen, normalt ansvarar för åtgärd

Grejen är att en bostadsrätt innebär nyttjanderätt, inte ägande av själva byggnaden. Föreningen äger huset, marken det står på och de tekniska system som finns i det. Lägenheten gör det inte. Radon kommer i regel från marken under huset, eller från huset självt, till exempel byggmaterial som blåbetong eller en ventilation som fungerar dåligt. Oavsett källa hör orsaken till fastigheten som helhet, alltså till föreningens ansvar, snarare än till en enskild lägenhet.

Därför kan inte styrelsen hänvisa en medlem till att lösa problemet själv, även om det bara är en lägenhet som visar förhöjt värde just nu. Dessutom gäller ansvaret oavsett om föreningen känt till problemet länge eller nyss fått kännedom om det genom en mätning. Så fort värdena är kända och bekräftade, vilar ansvaret att åtgärda på föreningen. Medlemmen kan göra egna mätningar och påtala problem, men beslutet om åtgärd, liksom kostnaden, hör till styrelsens bord.

I sällsynta fall kan en medlem själv ha bidragit till problemet, till exempel genom en ombyggnad som påverkat ventilationen i den egna lägenheten. Även då ligger huvudansvaret för att utreda och åtgärda radonvärden kvar hos föreningen, eftersom det är föreningens skyldighet att se till att hela fastigheten håller gällande riktvärden. Visar det sig att en ombyggnad i en enskild lägenhet orsakat problemet, kan föreningen i efterhand pröva om kostnaden ska fördelas annorlunda, men det är en senare fråga, skild från själva åtgärdsplikten.

Så planerar styrelsen en utredning om flera lägenheter berörs

Ett förhöjt värde i en lägenhet betyder sällan att bara den lägenheten är drabbad. Om orsaken är markradon, är oftast fler lägenheter i markplan eller med kontakt med grunden berörda på liknande sätt. Om orsaken är blåbetong i väggar eller bjälklag, kan spridningen vara mer ojämn och svår att förutse utan mätning i flera lägenheter. Styrelsen bör därför se ett enskilt högt värde som en signal att undersöka bredare, inte som ett isolerat ärende.

Ett naturligt första steg är att kartlägga byggår, byggmaterial, grundkonstruktion och tidigare ventilationsåtgärder för hela fastigheten, eftersom det ofta förklarar var risken är störst. Nästa steg blir att mäta i ett urval lägenheter, med tyngdpunkt på bottenvåning och de delar av huset som är uppförda under perioder då blåbetong användes. Vid osäkerhet är det värt att ta in en konsult eller ett mätföretag som kan bedöma om hela fastigheten, eller bara delar av den, behöver täckas. Guiden om radonmätning går igenom hur mätperioden och gränsvärdena fungerar i praktiken.

Strålsäkerhetsmyndigheten rekommenderar långtidsmätning under eldningssäsongen för ett tillförlitligt resultat, vilket innebär att en utredning i en förening sällan går snabbt. Det är värt att förbereda medlemmarna på att hela processen, från första mätning till klart besked, ofta sträcker sig över flera månader snarare än veckor. Styrelsen vinner på att lägga in den tiden i planeringen direkt, i stället för att lova ett snabbare besked som sedan inte går att hålla.

Kommunikation till medlemmarna om mätning och eventuell åtgärd

Medlemmar blir sällan lugnare av tystnad. Så fort styrelsen vet att en utredning pågår, är det klokt att informera kort och tidigt, även innan alla svar finns. Det minskar ryktesspridning och oro, samtidigt som det ger medlemmarna en chans att förbereda sig på att behöva lämna tillträde till sin lägenhet för mätning eller åtgärd.

Informationen bör i regel täcka varför mätningen görs och vad som händer om värdena visar sig vara förhöjda. Om åtgärd blir aktuell, vill medlemmarna framför allt veta hur mycket de berörs praktiskt: hur länge arbetet tar och om de behöver lämna tillträde till lägenheten under tiden. Styrelsen behöver inte ha alla detaljer klara för att kommunicera, men bör undvika att låta osäkerhet tolkas som ovilja att agera. Ett enkelt sätt är att skicka uppdateringar i samma takt som utredningen går framåt, snarare än att samla allt till ett enda besked långt senare.

Det är också bra att ha en kanal där medlemmar kan ställa frågor löpande, till exempel via mejl till styrelsen eller en kort punkt på varje styrelsemöte som sammanfattas i protokollet. Oro kring radon handlar ofta om hälsa, och då räcker det sällan med ett enda informationsblad. Upprepad, kort information brukar fungera bättre än ett långt dokument som skickas en gång och sedan glöms bort.

Budgetering av radonsanering som en oplanerad men viktig kostnad

Radonsanering dyker sällan upp i en underhållsplan förrän ett problem är känt. Det gör kostnaden svår att förutse, men inte omöjlig att uppskatta när orsaken är klarlagd. En radonsug, radonbrunn eller annan åtgärd mot markradon kostar ofta 23 000 till 47 000 kr. En enklare mekanisk frånluftslösning ligger i regel på 36 000 till 73 000 kr, men fungerar sämre vid markradon än de mer riktade åtgärderna. Handlar det om blåbetong eller en mer omfattande ventilationsåtgärd med FTX, är kostnaden betydligt högre, ofta 95 000 till 185 000 kr.

Här finns ingen snabb genväg. Eftersom en bostadsrättsförening inte kan utnyttja rotavdrag på samma sätt som en privatperson, landar den faktiska kostnaden för föreningen vid hela beloppet, inte det rabatterade pris en enskild husägare skulle räkna med. Om flera lägenheter eller hela fastigheten berörs, multipliceras kostnaden snabbt, vilket gör det rimligt att styrelsen tar upp frågan om extra avsättning eller en tillfällig avgiftshöjning redan innan åtgärden är helt specificerad. Det är bättre att informera om en osäker, ungefärlig kostnad tidigt än att presentera en färdig notering utan förvarning.

Även om det är styrelsen som formellt beslutar om löpande underhåll, är det ofta klokt att informera årsstämman om en stor oplanerad kostnad som radonsanering, särskilt om den påverkar avgiften. Transparens kring varför kostnaden uppstått och hur den finansieras brukar möta mindre motstånd än ett beslut som kommer som en överraskning i nästa års bokslut.

Dokumentation och uppföljning över tid för hela fastigheten

Varje mätprotokoll och åtgärdsrapport bör sparas i föreningens arkiv, inte bara hos den styrelse som hanterade ärendet. Minnet sviker annars. Framtida styrelser, mäklare och köpare av bostadsrätter kommer med stor sannolikhet att fråga om radonhistoriken i huset, särskilt om en lägenhet någon gång haft förhöjda värden. Saknas dokumentation, blir svaret gissningar snarare än fakta, vilket sällan gynnar någon.

Efter en genomförd åtgärd bör föreningen göra en uppföljande mätning för att bekräfta att värdena faktiskt sjunkit under riktvärdet, inte bara anta att åtgärden fungerat som tänkt. Radonmätning med korrekt mätperiod är det enda sättet att veta säkert. Det är också klokt att upprepa mätningen med några års mellanrum, eftersom ventilationssystem kan förändras i prestanda och markförhållanden i sällsynta fall kan skifta.

Dokumentationen är också relevant för föreningens förvaltningsberättelse och för mäklare som ska beskriva fastigheten vid en framtida försäljning. En köpare av en bostadsrätt i ett hus med känd radonhistorik vill ofta se att problemet är åtgärdat och uppföljt, inte bara nämnt i ett gammalt protokoll. Tydlig dokumentation gör det enklare att visa att föreningen tagit frågan på allvar, snarare än att lämna köparen med obesvarade frågor.

Så upphandlar styrelsen en radonsaneringsfirma

När utredningen pekar på en tydlig åtgärd, är nästa steg att ta in offerter. Styrelsen bör be om en beskrivning av vilken metod firman föreslår och vad som ingår i priset. En uppföljande mätning efter installation bör vara en självklar del av offerten, inte ett tillägg som förhandlas separat senare.

Det är också rimligt att fråga om erfarenhet av liknande fastigheter, alltså flerbostadshus snarare än enstaka villor, eftersom metoderna och omfattningen skiljer sig åt. Radonsanering som begrepp täcker flera olika tekniska lösningar, och vilken som passar bäst avgörs av om orsaken är markradon eller byggnadsrelaterad, som blåbetong eller ventilation. Styrelsen gör bäst i att låta utredningens resultat styra vilken typ av firma och kompetens som efterfrågas, snarare än att upphandla utifrån pris först.

Det finns ingen enhetlig svensk certifiering som garanterar kvalitet hos alla radonsaneringsfirmor, vilket gör att styrelsens egna frågor om metod och erfarenhet väger tungt i bedömningen. En firma som är tydlig om varför en viss lösning föreslås, och som kan förklara bristerna med andra alternativ, är ofta ett bättre tecken än ett lågt pris i sig. Genom att jämföra offerter från olika håll, med samma underliggande mätdata som grund, blir det lättare för styrelsen att bedöma om priset är rimligt i relation till fastighetens behov.

Källor

• Strålsäkerhetsmyndigheten
• Boverket