Radonsanering vid husköp: krav från bank och långivare

Kan banken neka lån på grund av ett högt radonvärde? Många köpare ställer frågan först när radonprotokollet redan ligger på köksbordet, ofta bara dagar innan kontraktet ska skrivas. Fler mäklare bifogar numera radonmätningar i objektsbeskrivningen, vilket gör att fler köpare möter siffrorna innan de vet vad de egentligen betyder för lånet. Svaret är oftast nej. Banken ställer i regel inga egna krav kopplade till radonvärdet, men värdet kan ändå påverka värderingen, förhandlingen och vilka villkor du bör driva igenom innan du skriver under köpekontraktet.

Kan förhöjda radonvärden påverka bankens bedömning av objektet

Bankens fokus ligger på fastighetens säkerhetsvärde, inte på radonhalten i sig. Värderingen som ligger till grund för lånet bygger framför allt på läge, skick och jämförbara försäljningar i området. Radon är sällan en egen rad i kreditbedömningen, det beror på att det inte klassas som ett konstruktionsfel på samma sätt som en fuktskada eller ett uttjänt elsystem. Dock kan ett dokumenterat högt värde påverka hur en värderingsman resonerar om marknadsvärdet, särskilt om en omfattande åtgärd krävs för att nå ner mot de riktvärden Strålsäkerhetsmyndigheten anger för inomhusluft. Syns det i ett besiktningsprotokoll kan det alltså indirekt sänka det värde banken lägger till grund för lånet, även om det formellt inte är radonvärdet i sig som bedöms.

Jämför man radon med andra brister blir skillnaden tydlig. En fuktskada i grunden gör ofta att värderingsmannen sätter ett lägre värde direkt, eftersom kostnaden för åtgärd är lätt att uppskatta och ofta brådskande. Radon är sällan lika akut i värderingens ögon, trots att hälsoriskerna på sikt är välkända. Grejen är att bankerna sällan har en egen radonpolicy, utan hanterar frågan genom den ordinarie värderingen. Något separat radonkrav finns alltså inte.

Skillnad mellan bankens krav och köparens egna önskemål om åtgärd

Det är lätt att blanda ihop bankens krav med dina egna önskemål som köpare. De är inte samma sak. Banken kräver i regel ingen åtgärd för att bevilja lånet, så länge fastigheten i övrigt håller måttet och köpesumman ryms inom värderingen. Din önskan om att radonvärdet ska åtgärdas, eller att priset ska sänkas som kompensation, är i stället en förhandlingsfråga mellan dig och säljaren, helt fristående från lånelöftet. Det innebär att du kan driva frågan hårt i förhandlingen utan att det automatiskt påverkar om banken säger ja eller nej. Samtidigt finns ett undantag: om värderingsmannen bedömer att fastigheten har ett väsentligt fel som sänker marknadsvärdet rejält, kan banken justera lånebeloppet nedåt. Det sker dock via värderingen, inte via ett uttalat radonvillkor.

Ett vanligt läge är att lånelöftet redan är klart innan radonvärdet blir känt, till exempel om mätningen kommer in sent i processen. Då ändrar banken normalt inte sitt besked i efterhand, eftersom lånelöftet bygger på din egen ekonomi och den ursprungliga värderingen, snarare än på nya upptäckter om inomhusmiljön. Vill du som köpare dra dig ur affären helt på grund av radonvärdet, är det en fråga för köpekontraktets villkor, inte för banken. Be om ett skriftligt besked om hur banken ser på saken redan när du tar lånelöftet, så slipper du överraskningar senare. Håll alltså isär vad som är bankens affär och vad som är din egen förhandling med säljaren.

Så hanterar du situationen om värdet upptäcks sent i köpprocessen

Upptäcks ett högt värde sent, till exempel efter att kontraktet redan är påskrivet, blir läget genast känsligare. Kontrollera först om köpekontraktet innehåller en besiktningsklausul eller ett villkor kopplat till inomhusmiljön, eftersom det avgör om du över huvud taget kan ställa krav mot säljaren i efterhand. Saknas en sådan klausul har du normalt svagare grund att stå på, och frågan blir i stället vad som faktiskt går att ordna innan tillträdet. Prata med banken så snart du har protokollet i hand. Handläggaren kan behöva veta om en del av det tänkta lånet i stället ska gå till en radonåtgärd, snarare än till den renovering ni ursprungligen planerade.

Tidpunkten spelar stor roll för hur mycket handlingsutrymme du har. Upptäcks värdet under budgivningen, innan kontraktet är skrivet, kan du räkna in en eventuell åtgärd i ditt bud eller ställa den som ett villkor för köpet. Upptäcks det efter tillträde, när du redan flyttat in, återstår i praktiken bara att planera och finansiera en åtgärd på egen hand, eftersom säljaren då sällan går med på att förhandla om ett redan genomfört köp. En ny radonmätning är likväl värd att göra så snart ni har ett protokoll att utgå från, inte minst för att få ett korrekt underlag inför det arbete som eventuellt väntar.

Vad som brukar förhandlas mellan köpare och säljare vid förhöjda värden

När ett högt radonvärde upptäcks innan kontraktet är skrivet uppstår oftast en förhandling om hur kostnaden ska fördelas. Ett vanligt utfall är att köpeskillingen justeras ned, så att köparen själv finansierar åtgärden efter tillträde. Det är ofta den enklaste lösningen för båda parter, eftersom säljaren inte behöver engagera en ventilationsfirma innan affären är klar.

Det andra vanliga utfallet är att säljaren i stället åtar sig att genomföra åtgärden innan tillträdet, ibland med en del av köpeskillingen kvarhållen på ett spärrat konto hos mäklaren tills ett nytt mätresultat visar att värdet ligger under riktvärdet. Den kombinationen ger båda parter ett incitament att faktiskt slutföra arbetet, snarare än att det stannar vid en muntlig överenskommelse. Vilken väg ni väljer beror ofta på hur brådskande tillträdet är och hur stort förtroende parterna har för varandra sedan tidigare.

Praktiska nästa steg om åtgärd krävs innan tillträde

Kommer ni överens om att åtgärden ska vara klar innan tillträdet, handlar nästa steg om att snabbt ta in rätt kompetens och förstå vilken typ av åtgärd som faktiskt krävs. Är källan markradon, vilket är vanligast i svenska hus, brukar en radonsug eller radonbrunn räcka, och priset för det ligger i regel mellan 23 000 och 47 000 kr. Ett billigare alternativ är mekanisk frånluftsventilation, som kostar mellan 36 000 och 73 000 kr, men den metoden är mindre effektiv just vid markradon och passar bäst när halten bara är måttligt förhöjd.

Är det i stället blåbetong i grunden, eller krävs en mer omfattande ventilationsåtgärd, blir kostnaden betydligt högre och arbetet tar längre tid att planera. Då är det sällan realistiskt att hinna klart innan tillträdet, och ett prisavdrag blir ofta den rimligaste lösningen i stället. Läs mer om vad den typen av arbete brukar kosta i prisguiden för radonsanering. Glöm inte att en ny mätning, gjord enligt samma metod som den ursprungliga, är det enda sättet att bekräfta att åtgärden faktiskt gett effekt.

Så dokumenterar du en genomförd åtgärd för långivaren

Vilken typ av åtgärd det än blir, behöver du kunna visa att den fungerat, både för din egen trygghet och om banken längre fram efterfrågar underlag vid en ny värdering eller ombelåning. Grunden är en ny radonmätning efter åtgärden, gjord enligt samma metod och under samma årstid som den ursprungliga mätningen, eftersom radonhalten varierar med säsong och väder. Spara protokollet tillsammans med fakturan från ventilationsfirman och en kort beskrivning av vilken metod som användes, till exempel om det var en radonsug eller ett nytt frånluftssystem.

Den samlade dokumentationen visar nästa köpare att problemet är åtgärdat, och den ger banken konkret underlag om värderingen skulle ifrågasättas längre fram. Den kan dessutom användas om du själv vill söka rotavdrag för arbetet hos Skatteverket. Har du gjort en mätning både före och efter åtgärden, enligt samma grunder som i guiden om radonmätning, blir jämförelsen trovärdig på ett sätt som en enskild mätning aldrig kan bli. Det är den dokumentationen, snarare än ett separat intyg från banken, som i praktiken avgör hur trovärdig åtgärden uppfattas vid en framtida affär.

Källor

• Strålsäkerhetsmyndigheten
• Boverket
• Skatteverket