OVK underkänd: vad händer nu?

Vad händer när OVK:n blir underkänd, egentligen? Protokollet landade i brevlådan, och ordet "underkänd" stack ut på första raden. Kanske känns det som ett bakslag, särskilt om du inte visste att något var fel innan besöket. Nu är det ändå du som fastighetsägare som förväntas agera, inte kontrollanten, och klockan har redan börjat ticka. Svaret är i grunden enkelt: bristerna ska åtgärdas, ett nytt intyg ska skickas in, och sedan är ärendet klart hos byggnadsnämnden. Vägen dit ser dock olika ut beroende på vad som gick fel, hur stort huset är och vilken typ av ventilationssystem som finns installerat.

Vad innebär det att bli underkänd vid OVK

Ett underkänt resultat betyder att kontrollanten hittat minst en brist som gör att ventilationen inte fungerar som den ska, eller inte uppfyller de krav som gällde när systemet byggdes eller senast godkändes. Det är inget straff. Det är helt enkelt ett konstaterande: här finns ett fel som måste rättas till innan protokollet kan skickas in som godkänt.

OVK gäller i första hand flerbostadshus och andra lokaler med regelbundna kontroller, medan villor normalt är undantagna och bara besiktigas vid nybyggnad eller om ventilationssystemet byts ut i sin helhet. Blir en villa underkänd handlar det därför nästan alltid om ett nyinstallerat system som inte fungerar som tänkt, snarare än ett gammalt fel som smugit sig in över tid.

Grejen är att ett underkänt protokoll ändå går in till byggnadsnämnden, precis som ett godkänt gör. Skillnaden är att det följs av anmärkningar och, i många kommuner, en tidsplan för åtgärd. Som fastighetsägare är du skyldig att se till att bristerna rättas till och att ett nytt intyg skickas in när arbetet är klart. Med andra ord är det inte kontrollanten som ansvarar för att laga felet, utan du som äger fastigheten, vare sig det handlar om en bostadsrättsförening eller en enskild villaägare.

Det lönar sig att skilja mellan olika typer av anmärkningar. Vissa är akuta säkerhetsrisker som bör åtgärdas omgående, medan andra handlar om att flödena avviker något från det som en gång projekterades. Allvarlighetsgraden påverkar både hur bråttom det är och vilken typ av hjälp som behövs. Mer om vad en fullständig OVK innebär, och vad som skiljer den från en ombesiktning, finns att läsa på sidan om OVK. Vill du i stället förstå exakt vad varje anmärkningskod betyder finns en genomgång i guiden om OVK-protokoll och anmärkningar.

Vanligaste orsakerna till underkänt resultat

De flesta underkännanden handlar om luftflöden som avviker för mycket från det som är projekterat. Antingen är flödet för lågt, vilket ger dålig luft och fukt i badrum och kök, eller så är det för högt i vissa lägenheter samtidigt som det saknas helt i andra. Obalans mellan till- och frånluft är särskilt vanlig i FTX-system, där aggregatet helt enkelt inte längre är injusterat efter hur huset faktiskt används i dag. En certifierad kontrollant mäter varje flöde med instrument, så även små avvikelser som inte märks i vardagen kan ge ett underkännande.

Andra fel är vanliga också. Igensatta don och kanaler dyker upp titt som tätt vid kontroller. Damm och fett bygger upp sig över åren, och ett don som ser rent ut utifrån kan ändå vara kraftigt förträngt inuti kanalen. Trasiga eller avstängda fläktar hör till samma kategori, liksom brandspjäll som fastnat i fel läge, vilket dessutom är en säkerhetsfråga snarare än bara en komfortfråga.

Ibland handlar felet inte om teknik alls. Det handlar om dokumentation. Saknas drift- och skötselinstruktioner, eller stämmer inte ritningarna med hur systemet faktiskt ser ut, kan det räcka för ett underkännande även om luften i sig fungerar hyfsat bra. Papperna räknas, även om de är lätta att glömma bort mitt i allt annat som ska skötas i en fastighet.

Tidsfrist för att åtgärda bristerna

Det finns ingen enskild lagstadgad frist som gäller överallt i landet. I stället är det byggnadsnämnden i din kommun som sätter en rimlig tidpunkt för när bristerna ska vara åtgärdade och ett nytt intyg inlämnat. I praktiken rör det sig ofta om några månader upp till ett år, beroende på hur allvarlig bristen är och hur omfattande åtgärden blir. Handlar bristen om brandsäkerhet, till exempel ett brandspjäll som inte stänger, sätter byggnadsnämnden ofta en kortare frist än vid rena komfortproblem, eftersom risken är akut.

En enkel injustering av ett don kan vara klar på någon vecka. En större ombyggnad av ett helt kanalsystem tar betydligt längre tid att både planera och genomföra, inte minst om det krävs bygglov eller upphandling av entreprenör. Byggnadsnämnden brukar väga in den skillnaden när tidsramen sätts, men du behöver ändå själv dra igång processen utan onödigt dröjsmål. Behöver du mer tid än vad som först sattes går det ofta att begära anstånd, förutsatt att du kan visa en konkret plan för när arbetet ska vara klart.

Vänta inte för länge. Missar du den satta tiden hör nämnden av sig igen, och då blir tonen i kommunikationen ofta skarpare. Så fort bristen är åtgärdad ska ett nytt kontrollintyg skickas in till kommunen. Det räcker alltså inte att bara fixa felet på plats. Det måste också dokumenteras och bekräftas skriftligt innan ärendet kan avslutas hos byggnadsnämnden.

Vem åtgärdar vad: injustering, rengöring eller reparation

Vilken hjälp du behöver beror helt på vad som är fel. En vanlig kombination är att flödena är fel men systemet i övrigt är helt och rent, och då räcker det med en injustering. Det innebär att en tekniker mäter och ställer om don och spjäll så att luftmängderna hamnar inom rätt intervall igen. Läs mer om hur injustering går till och vad det brukar innebära i praktiken.

Är problemet i stället att kanalerna är smutsiga, med nedsatt flöde på grund av beläggningar, handlar det om ventilationsrengöring. Den åtgärden görs ofta ihop med en injustering efteråt, eftersom flödena ändå brukar behöva finjusteras när kanalerna väl är rena. Med andra ord löser en insats sällan hela problemet på egen hand.

Vid trasiga fläktar eller kärvande brandspjäll handlar det däremot om reparation, inte injustering eller rengöring. En elektriker eller en ventilationsfirma med rätt behörighet kopplas ofta in, beroende på exakt vad som gått sönder. Dokumentationsbrister löser du enklast genom att komplettera ritningar och skötselinstruktioner, ibland med hjälp av den som en gång projekterade systemet. I många fastigheter finns flera brister samtidigt, till exempel både ett igensatt don och ett skadat spjäll i samma trapphus, vilket innebär att olika typer av åtgärder kan behöva göras parallellt.

Är du osäker på vilken kategori din brist tillhör kan det vara klokt att fråga samma firma som utförde kontrollen vad som krävs, eftersom den redan känner till protokollet och byggnaden. Kostnaden för att åtgärda bristen varierar en hel del beroende på fastighetens storlek, systemtyp och vilket arbete som krävs, och en offert ger ofta en tydligare bild av vad just din fastighet behöver.

Så bokas och genomförs en ombesiktning

När åtgärden är klar bokas en ombesiktning, precis som den ursprungliga kontrollen bokades från början. Ofta är det samma certifierade kontrollant som utförde grundbesiktningen som återkommer, eftersom personen redan känner till fastigheten och vet exakt vilka punkter som behöver kontrolleras på nytt.

En ombesiktning är i regel snävare i omfattning än grundbesiktningen. Bara den underkända delen granskas. Är det ett enda don i en lägenhet som justerats om räcker det att mäta just det, snarare än att gå igenom hela husets ventilationssystem på nytt från grunden. Vid FTX-system kan kontrollanten ändå vilja mäta ett par angränsande don också, eftersom ett justerat flöde kan påverka balansen i resten av systemet.

Kostnaden för en ombesiktning brukar därför ofta bli lägre än för grundbesiktningen, eftersom arbetet tar kortare tid och omfattar färre punkter, men det varierar mellan kontrollanter och kommuner. Vissa tar ändå ut en fast avgift oavsett omfattning, så det kan löna sig att fråga vad som gäller innan bokning. Se prisguiden för OVK-besiktning för det vanliga spannet.

Protokollet från ombesiktningen skickas sedan in till byggnadsnämnden. Stämmer allt avslutas ärendet där, och du behöver inte tänka mer på det förrän nästa ordinarie kontroll är dags.

Vad som händer om åtgärderna dröjer

Fastighetsägaren är skyldig att åtgärda anmärkningarna från kontrollen och skicka in intyg eller protokoll till byggnadsnämnden. Sker inte det inom den satta tiden kan nämnden förelägga fastighetsägaren att vidta åtgärder inom en ny, ofta kortare, tidsram.

Ett föreläggande är allvarligt. Det är ett formellt beslut, snarare än en påminnelse, och det kan förenas med vite om åtgärden ändå uteblir. Vite innebär i praktiken ett bötesbelopp som utgår om felet fortfarande inte är åtgärdat efter den nya fristen. Vitesbeloppets storlek varierar mellan kommuner och ärenden, men syftet är detsamma överallt: att få fastighetsägaren att faktiskt åtgärda bristen, inte bara betala en avgift och låta felet vara kvar. Så långt går sällan ärenden.

De flesta fastighetsägare löser bristen i tid, eftersom det sällan lönar sig att vänta ut ett föreläggande. En förening som ändå väntar för länge riskerar dessutom att få tätare uppföljningar från byggnadsnämnden framöver, även efter att den aktuella bristen är åtgärdad. Dessutom kan en olöst brist påverka möjligheten att sälja eller hyra ut fastigheten längre fram, eftersom köpare och hyresgäster ibland vill ta del av protokollet. Ju tidigare bristen åtgärdas, desto enklare och billigare brukar hela processen bli.

Källor

• Boverket: Regler om obligatorisk ventilationskontroll (OVK)
• Boverket