Radonmätning: skyldighet för bostadsrättsföreningar

Måste en bostadsrättsförening mäta radon med viss regelbundenhet, eller är det något styrelsen själv avgör om och när? Frågan dyker oftast upp när underhållsplanen ska uppdateras, särskilt i ett hus där ingen längre minns om någon mätning någonsin ägt rum. Den känns mer akut nu än förr, eftersom fler föreningar möter frågan från mäklare, köpare och medlemmar som själva läst på om radon inför en försäljning eller ombyggnad. Svaret är nej. Ingen lag kräver att en bostadsrättsförening mäter radonhalten regelbundet, men fastighetsägarens generella ansvar för en hälsosam boendemiljö gör mätning till i praktiken det enda sättet att veta var föreningen faktiskt står.

Finns det en direkt lagstadgad skyldighet att mäta radon regelbundet?

Nej, det finns ingen paragraf som tvingar en bostadsrättsförening att mäta radonhalten vart femte eller tionde år. Många styrelser drar då slutsatsen att frågan är helt frivillig, och där uppstår missuppfattningen. Så enkelt är det inte. Ansvaret kommer nämligen från ett annat håll, nämligen miljöbalkens krav på en hälsosam inomhusmiljö, och det kravet gäller oavsett om någon mätning någonsin gjorts i just den fastigheten.

Det innebär att föreningen kan bli skyldig att agera om det finns skäl att tro att radonhalten är förhöjd, även utan en specifik mätparagraf att peka på. Skäl att tro kan till exempel vara att huset är byggt under en period då blåbetong användes flitigt i grunden, eller att närliggande fastigheter med liknande konstruktion har uppmätt förhöjda värden vid egna kontroller. Samma logik gäller om föreningen fått indikationer via en tidigare besiktning, en energideklaration, ett ombyggnadsprojekt eller klagomål kopplade till grund eller ventilation. Har föreningen ingen av dessa signaler minskar förvisso det akuta trycket, men det gör inte frågan överflödig, eftersom okunskap om radonhalten i sig är svårt att försvara om frågan väl ställs. Kort sagt: ingen regelbunden mätplikt i sig, men ett ansvar som i praktiken gör mätning till det enda rimliga sättet att visa att kraven är uppfyllda.

Fastighetsägarens generella ansvar för en hälsosam boendemiljö

Som fastighetsägare har föreningen ett ansvar för att ingen boende utsätts för hälsofarliga halter av radon i sin lägenhet. Ansvaret är brett formulerat och pekar inte ut radon specifikt, utan omfattar hela inomhusmiljön: ventilation, fukt, buller och strålning.

Det generella ansvaret hänger också ihop med kravet på egenkontroll enligt miljöbalken, som gäller fastighetsägare av flerbostadshus. Egenkontrollen innebär att föreningen löpande ska ha kunskap om och kontroll över sådant som kan påverka de boendes hälsa, och radon räknas in där, även om ordet sällan nämns explicit i varje skrivning. I praktiken blir en radonmätning därför ett naturligt sätt att visa att föreningen tar egenkontrollen på allvar, snarare än en fristående engångsinsats som görs en gång och sedan glöms bort i många år.

Styrelsen representerar föreningen som fastighetsägare, och det är styrelsen som i praktiken bär ansvaret gentemot medlemmarna. Det betyder inte att varje enskild ledamot riskerar ett personligt ansvar för radonhalten i sig. Däremot förväntas föreningen som juridisk person agera om det finns indikationer på ett problem, till exempel klagomål från boende eller en äldre fastighet med blåbetong i grunden. Frågan om radonmätning blir därför en del av styrelsens generella uppdrag att förvalta fastigheten väl, på samma sätt som tak, stammar, fasad och ventilation hanteras löpande genom årens underhållsplaner. Den som aldrig undersökt frågan vet heller inte om ansvaret faktiskt är uppfyllt, vilket i längden är en osäkerhet som är svårare att leva med än kostnaden för en mätning.

Vad Folkhälsomyndighetens och Strålsäkerhetsmyndighetens vägledning rekommenderar

Folkhälsomyndigheten och Strålsäkerhetsmyndigheten ger vägledning om hur radonhalten bör mätas och bedömas i bostäder, och den vägledningen fungerar i praktiken som måttstocken för om en fastighet lever upp till fastighetsägarens ansvar. Myndigheterna rekommenderar att flerbostadshus mäts med spårfilmsdosor under eldningssäsongen, ungefär perioden 1 oktober till 30 april, eftersom radonhalten i regel är högre när huset är stängt och ventilationen går på lägre varv. Anledningen är att uppvärmda hus suger in mer radonhaltig luft från marken under den kalla delen av året, vilket gör att en mätning under sommaren riskerar att visa ett missvisande lågt värde.

Rekommendationen är också att mätningen pågår i minst två månader, och att flera mätpunkter placeras i olika delar av fastigheten för att fånga variationer mellan lägenheter. En radonmätning för en hel fastighet handlar därför sällan om en enda dosa i en enda lägenhet, utan om ett urval som ska representera byggnadens olika våningsplan, grundkonstruktioner och ventilationslösningar. Det beror på att radon kan variera kraftigt även inom samma hus, beroende på var marken läcker mest och hur luften rör sig genom trapphus och schakt mellan våningarna.

Även om vägledningen inte är en lag i sig, fungerar den som den praktiska standarden som avgör om föreningen har gjort en rimlig undersökning. Uppstår en tvist, till exempel i samband med en bostadsrättsförsäljning där radon blir en fråga för köparen, är det den typen av vägledning som blir utgångspunkten för bedömningen, snarare än någon enskild paragraf.

Konsekvenser om föreningen aldrig mätt och det senare visar sig finnas förhöjda värden

Om det visar sig, efter flytt, ombyggnad eller en enskild medlems egen mätning, att radonhalten i fastigheten är förhöjd, blir utgångspunkten att föreningen borde ha känt till risken eller undersökt den tidigare. Det gäller särskilt om huset har kända riskfaktorer, som blåbetong eller en otät grundkonstruktion mot mark, som funnits dokumenterade sedan länge utan att någon agerat.

Konsekvensen handlar sällan om ett direkt straff i ordets vanliga mening. Istället uppstår ett ansvar att åtgärda situationen utan onödigt dröjsmål, vilket kan innebära allt från att justera ventilationen till en mer omfattande radonsanering av grund och krypgrund. Ju längre föreningen väntat med att undersöka frågan, desto svårare blir det att hävda att man agerat med rimlig omsorg, och desto större blir trycket från medlemmar och eventuella köpare som upptäckt problemet på egen hand.

Det finns också en praktisk dimension utöver den juridiska. En förening som upptäcker förhöjda värden sent, till exempel i samband med en försäljning, riskerar att hamna i en pressad tidsplan där saneringen måste ske snabbt och därmed ofta dyrare än om den planerats i lugn och ro flera år i förväg. Att aldrig ha mätt innebär med andra ord inte bara en juridisk osäkerhet, utan också en ekonomisk risk som vuxit sig större för varje år som gått utan kontroll. Dokumentation spelar också roll här. En förening som kan visa att man mätt, och agerat på resultatet, står betydligt bättre rustad den dagen frågan ställs av en orolig medlem eller en köpares besiktningsman. Många föreningar väljer därför att se en första mätning som en investering i framtida trygghet, snarare än en kostnad som bara tillkommer när ett problem redan är ett faktum.

Så beslutar styrelsen om att genomföra en mätning för hela fastigheten

Beslutet att mäta radon i hela fastigheten är normalt ett förvaltningsbeslut som ligger inom styrelsens egna mandat, utan att kräva ett särskilt stämmobeslut. Det innebär att styrelsen kan besluta om mätning löpande, på samma sätt som man beslutar om andra underhållsåtgärder som rör hela huset snarare än enskilda lägenheter.

I praktiken brukar frågan tas upp i samband med att underhållsplanen ses över, eller när en enskild signal, som en oro från en medlem eller en uppgift kopplad till en försäljning, gör att den hamnar på bordet. Ett vanligt tillvägagångssätt är att styrelsen tar in offerter, bestämmer omfattning och mätperiod, och därefter informerar medlemmarna om att dosor kommer delas ut och samlas in under vintern. Eftersom mätsäsongen är begränsad till perioden runt 1 oktober till 30 april lönar det sig att besluta i god tid, snarare än att vänta till mitten av säsongen och då tvingas korta ner mättiden i onödan.

Kostnaden för en fastighetsomfattande mätning med spårfilm ligger ofta i samma härad som för en villa, ungefär 300 till 900 kronor per mätpunkt hos ett ackrediterat labb, men eftersom ett flerbostadshus kräver fler dosor för att täcka olika delar av byggnaden blir den totala kostnaden högre ju större fastigheten är. Den som vill ha ett snabbare resultat, eller önskar en teknikers tolkning av mätvärdena, kan istället välja en korttidsmätning eller ett paket med rådgivning, vilket ofta kostar 1 000 till 3 200 kronor. En sådan kortare mätning ger en tidig fingervisning men ersätter inte en fullständig långtidsmätning under mätsäsongen, om föreningen behöver ett resultat som håller vid en eventuell försäljning eller tvist. Mer om hur kostnaden brukar se ut för just flerbostadshus finns att läsa i en guide om vad radonmätning i flerbostadshus kostar. Beslutet, och resonemanget bakom det, bör också protokollföras, så att nästa styrelse kan se vad som gjorts och varför.

Vart du vänder dig med ytterligare frågor

Styrelser som vill fördjupa sig i regelverket kan vända sig direkt till de myndigheter som tagit fram vägledningen, eftersom det är dit ansvaret i grunden härstammar ifrån. Strålsäkerhetsmyndigheten svarar på frågor som rör själva strålningen och gränsvärdena, medan Folkhälsomyndigheten fokuserar mer på kopplingen mellan radon och hälsa i boendemiljön i stort.

För den mer praktiska delen, alltså hur en mätning faktiskt genomförs och vad resultatet egentligen betyder för den aktuella fastigheten, är det ofta enklare att prata med den som utför mätningen. En tekniker som arbetar med radonmätning dagligen kan svara på frågor om mätpunkter, mätperiod och vilka åtgärder som kan bli aktuella om värdena visar sig vara höga. Det gäller särskilt i äldre fastigheter, där historiken kring grund och ventilation ofta är svårare att tolka utan praktisk erfarenhet av liknande hus.

Oavsett vilken väg styrelsen väljer är poänget att frågan inte behöver lösas utifrån gissningar. Det finns både myndighetsvägledning och praktisk expertis att stödja sig på, och tillsammans ger de en betydligt tydligare bild än att bara hoppas att allt är som det ska. Det är sällan fel att ställa frågan tidigt, redan innan underhållsplanen pekar ut radon som ett akut problem.

Källor

• Strålsäkerhetsmyndigheten
• Folkhälsomyndigheten